아마 조던(김장섭)님 책을 좋아하시는 분들이 많은 것으로 알고 있습니다. 저도 이분 책 좋아하고 신간이 나오면 매번 사서 읽고 있습니다. 이 책의 결론을 미리 말씀드리면 서울의 2호선 역세권 근처의 부동산을 사라는 것과 세계 일등 주식에 투자 하라는 것입니다. 초기에 자본을 축적할때는 몰빵 투자, 집중 투자가 맞다고 생각합니다. 하지만 어느정도 자산이 모이면 약간의 자산 분배가 필요하다는 생각을 하고 있습니다. 부동산과 주식을 7:3 또는 8:2, 9:1정도로 분산하는 것도 앞으로 어떻게 될지 모르기 때문에 필요하다고 생각합니다.
이 전략은 홍춘욱 박사님의 자산분배 전략을 그대로 가져온 것입니다. 투자가 심리싸움이 심하기 때문에 큰 돈은 재건축 아파트, 재개발등에 묻어두는 것이 맞다고 봅니다. 대신에 매월 약간의 금액을 마이크로소프트, 애플, 구글, 아마존과 같은 4차 산업혁명 시대의 1등 기업들 주식을 사두는 것이 좋다고 봅니다.
혹시 홍춘욱 박사님 블로그 글을 보고 싶으시면 아래의 주소로 가시면 됩니다.
한국의 아파트와 미국의 주식 또는 국채에 투자하는 안정적인 전략입니다. 양의 지수가 아닌 음의 지수로 서로 다른 방향으로 움직이는 자신에 투자를 하면 좀 더 마음이 편한 투자가 가능하다고 봅니다. ^^
파트1: 앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가?
토지, 노동, 자본이란 무엇인가?
자본주의의 생산 3요소이다. 이 중 노동을 빼고 토지와 자본이 생산수산이 된다. 생산수단을 점유해야만 늙어서도 내가 직접 일하지 않고도 돈을 벌 수 있고 또한 자녀에게 물려주어 부의 대물림을 할 수도 있다.
대학을 졸업하고 25년을 일하고 50살에 은퇴를 해서 50년을 살아야 한다면
1) 매월 400만원을 저축한다.
2) 죽을 때까지 근로소득으로 번다.
3)물가 싼 해외에서 노후를 보낸다.
4)40대에 매월 400만원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다. 부동산 임대소득, 주식의 배당소득, 연금소득, 채권이자
5)매월 10만원씩 투자해서 50세 은퇴 시 40배, 100배 오를 곳에 투자한다.
==> 부부가 한달에 생활비가 최소 필요한 비용이 200만원정도 입니다. 일을 하지 않아도 이런 수익이 날 수 있는 부분을 계속 고민하고 있습니다.
서울은 재건축을 하는 곳이 많다. 강남은 당연히 재건축이 가능하다. 왜냐하면 강남구 아파트 평균가격은 3500만원에 달한다. 서초구도 3200만원, 송파구는 2500만원이다. 이 증거를 통해 우리가 알 수 있는 사실은, '강남은 되어야지 재건축이 된다'는 것이다. 그렇지 않은 동네는 중층 재건축은 꿈도 못 꾼다.
우리가 신흥국에서 선진국으로 진입하는 과정에서 부동산으로 돈을 벌었다. 그러나 현재는 선진국도 아니지만 신흥국도 아니다. 굳이 따지자면 선진국에 가깝다. 그러니 과거 부동산 공식이 영원할 것이라 생각하면 안된다.
그런 면에서 서울은 매력적이다. 역세권이나 강남을 비롯한 곳은 더욱 더 매력적이다. 차별화 되면서 빨대효과를 보일 것이기 때문이다. 결론을 말하자면, 앞으로 자식들에게 물려줄 것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야 한다. 서울의 강남이나 역세권이 될 터이다. 토지도 괜찮다. 공실의 위험이 없고 대를 이어간다 하더라도 슬럼화될 가능성이 없다. 임야건 농지건 끊임없이 재생된다.
저층 아파트는 재건축한 경우가 있는가? 다수 발견된다. 앞서 얘기했지만 저층 아파트란 5층 이하의 아파트를 말한다. 그러나 중층(10층 이상)으로 따지면 이야기는 달라진다. 우리가 흔히 듣는 잠실주공5단지, 은마아파트, 압구정 현대아파트 등은 중층인데 대단지이다. 만약 대단지가 아니라면, 이촌현대, 잠원한실로얄 등 48곳은 리모델링의 길이 트였다.
소비재를 확인할 수 있는 방법이 있다. 남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어봐서 사지 않는다고 하면 소비재이다.
그러나 미래가치가 있는 것은 투자재이다. 투자재는 미래가치가 나타날 때까지 가격이 오른다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다.
파트2: 앞으로 10년, 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오
왜냐하면 베이비붐 세대는 이제 60을 넘어 아직은 집을 팔 나이가 아니다. 그리고 X세대에서 가장 중심인 71년생은 40대 후반으로 한창 애들을 키울 나이이다. 그러니 집을 팔 이유가 없다. 그리고 에코세대는 30대로서 결혼을 해서 전, 월세를 살아야 한다. 결국 현재 대한민국은 집을 살 사람이 압도적으로 많은 시대를 지나고 있다.
그러나 앞으로는 어떻게 될까?
10년만 지나도 베이비붐 세대는 70대로 들어서고 X세대도 60대로 들어선다. 결국 가장 많이 태어난 세대가 급격히 노령화를 겪는다는 얘기다. 그러니 지금까지와는 달리 차별화가 진행될 것이다.
나라보다 더 똑똑한 것이 바로 글로벌 기업이다.
글로벌 기업(대기업)이 가장 많은 곳이 바로 미국이다. 이름만 들어도 알 수 있는 기업들이 즐비하다. 아마존, 넷플릭스, 페이스북, 애플, 마이크로소프트, 구글 등 글로벌 IT기업뿐 아니라 코카콜라, 보잉, 마스터카드, 나이키 등 전통적인 산업에서도 글러벌 기업은 미국이 압도적이다.
이들의 본사는 어디인가? 말할 것이 없이 시애틀,실리콘벨리, 뉴욕과 같은 대도시에 위치하고 있다. 이런 것에서는 대학도 많아 유능한 인재가 많고 젊은이들이 꿈꾸는 세상도 바로 이런 대도시이다.
그런데 대기업은 100개 중 64개가 서울에 있다. 그것도 시청과 강남역을 중심으로 말이다. 그러나 세계화 때문에 서울의 2호선 역세권 라인이 더욱 중요해진 것이다.
통일 후 북한 주민의 이탈과 일자리가 풍부한 서울과 수도권으로의 쏠림 현상은 매우 심해질 것이다. 서울과 수도권의 부동산은 더욱 부족해질 것으로 전망되며 전월세의 상승으로까지 이어질 가능성이 크다. 통일이 되면 수도권의 부동산은 폭등할 것이다. 최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울의 역세권이며, 그래서 가장 안전한 곳이다.
파트3: 대한민국 부동산 투자의 미래
시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라
좋은 곳을 사자. 서울말이다. 그러나 아파트는 비싸니 재개발 빌라와 같이 미래가치가 있는 물건을 사는 것이 좋다. 언젠가는 그 낡은 주택이 아파트로 바뀔 것이다. 아직 재개발에 들어가지 않았지만 앞으로 될 지역을 사는 것도 좋은 방법이다. 안 좋은 지역에 아파트를 사는 것보다는 훨씬 좋은 전략이다.
내 주식이 안 오르는 이유는 내가 시장에서 주식을 사는 자본가의 마음을 못 읽었기 때문이다. 자본가는 돈이 많다. 돈이 많으니 애널리스트, 투자분석자들을 거느리고 있고 시장의 뉴스를 24시간 모니터링하고 있다. 그러면서 가장 좋은 종목을 산다. 따라서 그가 산 주식은 가격이 오른다.
시장은 항상 옳다. 나는 그것을 수용하면 된다.
나는 새로운 것에 도전하고 경험하며, 느끼고 감동하며 사는 삶이 즐거운 인생이 아닐까 생각한다. 매우 다이내믹해서 매일 새로운 삶의 세포가 샘솟는 인생 말이다. 저마다 인생의 가치관이 다르기 때문에 나의 이런 말이 뜬구름 잡는 것처럼 들릴 수도 있겠다고 생각한다.
지식에 대한 욕망은 삶을 풍요럽게 한다. 세상이 돌아가는 이치와 원리를 퍼즐처럼 맞춰갈 수 있다. 좋은 책을 읽으면 세상에 존재하는 따뜻한 시선들과 만날 수 있다. 도무지 이해할 수 없었던 사람의 감정도 받아들일 수 있게 된다. 독서는 자칫 내가 모르고 죽을 수 있었던 것들과 만나는 소중한 시간들이다.
==> 시장이 얼어붙어도 마인드가 참 중요하다고 봅니다. 마인드를 지킬 수 있는 것 중에 하나가 독서죠^^
여행은 어떤가? 여행은 삶을 풍요롭게 한다. 어떤 인생을 살던 매일 새로움을 추구해야 한다.
"축적의 시간"의 이정동 교수는 이런 현상을 별빛에 비유했다. 어제 쏘아진 별빛이 아니다. 수만 광년을 날고 날아와 오늘 내가 비로소 별빛을 본 것이다. 주식을 사 모은다는 것은 오늘 사서 바로 백 배가 되어 벼락부자가 된다는 것이 아니다. 오늘, 내일, 모레, 한 달, 일 년, 이 년, 십 년의 결실이 모이는 가정이다. 꾸준히 모으다보면 수많은 별빛이 쏟아지는 날이 올 것이다.
세계의 주식 시가총액은 700조 달러 정도 된다. 그중 미국의 NYSE와 나스닥을 합치면 40%, 유럽이 30%, 일본이 10%, 중국이 9% 그리고 한국은 1.8%정도 된다.
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