이상우님의 "부의 지도" 책 독서 후기입니다.

이 책은 투자자들의 필독서 중에 하나라고 생각이 됩니다. 내용이 너무 좋아서 이번주 독서하고 바로 후기 올랍니다. 5개의 황금열쇠로 부동산에 대해 설명을 합니다. 

황금열쇠1: 고소득 직장 

고소득 직장이 몰려있는 곳에 주목하라는 내용이 나옵니다. 서울에는 3개의 주요 업무 지구가 있다. 4대문 지구(CBD-Central Bisiness District), 강남(GBD-Grand Gangnam Bunisess District) 그리고 여의도.마포 지구(YBD-Yeouido/Mapo Bunisness District)이다. 

==> 각 회사의 연봉 테이블이 비교적 상세하게 나옵니다. 제가 일하는 IT분야의 연봉들은 대략 알고 있는데 이런 데이터에 기반한 기술에 매우 신뢰가 갑니다. ㅎㅎ 광화문에는 한국 마이크로소프트가 있어서 자주 가는 편이고, 강남은 일하는 곳이 강남역에 있거나 혹은 역삼역에 있어서 자주 접하는 곳입니다.  IT분야의 경우 많은 개발자들이 가고 싶어 하는 회사들이 마이크로소프트 -> AWS(아마존웹서비스) -> 구글코리아 입니다. 비교적 제가 알고 있는 주변 지인들의 연봉이 정확하게 책에 실려있습니다. 

삼성전자는 국내 단일 회사로는 최대 고용규모를 자랑한다(2018년 말 현재 99,784명). 그런 만큼 삼성그룹은 수도권 주택 시장을 판단하는 데 있어 절대적인 기준이 된다. 

수도권은 통근 통학 시간이 길다. 서울이 39.9분이고, 인천이 38.7분, 경기도가 36.2분으로 나타났다. 

==> 제가 집에서 일하는 곳까지 50분정도 걸립니다. 평균보다 긴 편입니다. 흑석동이 좋았던 것이 서초, 강남에서 무척 가깝더군요. 아이들 학군이 아니라 직주근접이라면 좋아 보입니다. 

하지만 잠실권은 마포권과 마찬가지로 인근에 주거지를 많이 확보하고 있기 때문에 4대문이나 여의도처럼 장거리 통근을 하기보다는 부근에서 거주지를 찾는 것이 바람직하다. 특히 20분 거리에 구 성남 전역이 들어오기 때문에 저렴한 주거지를 찾기에도 어렵지 않다. 또 강동구에서 5호선과 8호선으로 접근하기에 양호한 편이여서 이곳으로 외연을 확대할 수 있다. 잠실권의 범위 안에 들어오는 고급 주거지로는 북으로 왕십리, 동으로 개롱, 남으로 구룡, 서로 서초등이다. 

소득 수준이 높은 맞벌이 가구의 연소득에 PIR 8배를 적용하면 최소 12억 원에서 최대 20억 2,500만원의 주택 가격이 산출된다. 이 수준이라면 강남의 전용 면적 85제곱미터 주택을 마련하는데 큰 어려움이 없다. 

황금열쇠2: 교통 호재 

철도 교통은 크게 지하철과 기타 광역 전철로 나뉜다. 지하철은 말 그대로 지하로 다니는 전철로 역 사이의 거리가 짧다. 대도시권에서 흔히 볼 수 있다. 반면 광역 전철은 지상으로 다니는 경우가 대부분이며, 주요 도시를 연결하는 기능을 담당한다. 지금까지는 부동산 투자를 하면서 지하철에 집중했지만, 이제는 광역 전철에도 주목해야 한다. 

==> 교통망에 대한 부분은 IGO빡시다님의 책이 정말 좋더군요. 이번주에 읽었습니다. ^^

동북선도 진행 속도가 빠르다. 동북선은 철도 교통의 오지라 할 수 있는 서울 동북 지역에서 가장 인기 있는 지역인 중계동 은행사거니 지역을 연결할 것으로 예상되기 때문에 그동안 시장의 관심이 컸다. 

왕십리-상계 구간을 주목해야 하는 것은 남북 노선인 동북선이 교통 열위 지역의 교통 접근성을 크게 개선할 것이기 때문이다. 특히 노선 중간에 고려대학교가 있다는 사실에도 주목해야 한다. 

판교는 앞으로 경기 동남 지역의 교통 중심지가 될 것이다. 이곳은 현재 경강선과 신분당선의 환승역으로써 이미 충분한 가치를 확보하고 있다. 여기에 더해 월곶-판교 구간이 완성될 경우, 인천부터 시흥, 광명, 안양, 의왕, 판교를 잇는 수도권 남부 동서 노선으로서의 의미가 더욱 커질 것이다. 판교역 주변은 어느새 평당 3,000만원을 넘어섰다. 가격 면에서 부담이 될 수 는 있지만, 교통 호재를 감안해서 접근할 필요가 있다. 

특히 GTX를 통해 강남 접근성이 10분대로 개선될 경우 한 번 가격이 뛰어오른 강남 신축에 맞추어 판교 신축의 가격 역시 재평가될 가능성이 크다. 

황금열쇠3: 교육 환경

대치동, 목동, 중계동을 두고 '3대 학원가'라고 하는 말이 괜히 나온 것이 아니다. 

2016년에 교육부가 내놓은 '학교별 학력 성취도 평가 결과(중학교)'를 보면 강남, 서초, 잠실 지역 학교의 평균 점수가 최상위권으로 나타난다. 그 다음이 목동, 광장동, 방이동, 중계동 지역이다. 이러한 결과는 많은 것을 설명해 주는데, 그 중에서도 특히 상위권 지역이 사교육 중심지와 겹친다는 점에 주목하지 않을 수 없다. 

양질의 교육을 원하는 학업 수준이 높은 학생들이 몰려있고, 그렇다 보니 시장의 수요를 충족시키기 위해 자연스럽게 시장 기능이 발현되면서 학원가가 형성된 것이다. 사교육 업계가 억지로 교육 수요를 부추겨 학생들을 입시지옥으로 내몰고 있다는 시각은 왜곡된 것일수도 있다. 

대치동 학원가 인근의 아파트 대부분이 노후화가 심한 구축 아파트임에도 지속적으로 가격이 오른 것은 교육 수요에 대응할 수 있을 만큼 주택 수가 넉넉하지 않다는 수급 논리에 따른 것이다. 최근 입주한 청실아파트 재건축인 래미안 대치팰리스의 가격 상승세가 가파른 것 역시 교육 문제를 해결하려는 실수요자들이 택할 수 있는 신축 아파트의 대안이 없기 때문이다. 

대치동 학원가의 대표적인 아파트 단지인 개포우성, 학원가에 새롭게 등장한 재건축 아파트인 래미안대치팰리스 그리고 신흥 학원가로 성정하고 있는 한티역 인근 역삼동 개나리푸르지오의 가격 흐름을 살펴보자. 상승률이 가장 낮은 개나리푸르지오가 26.7% 올랐고, 상승률이 제일 높은 개포우성은 46.3% 상승했다. 개포우성의 경우 강남구 평균 대비 311%의 상승률을 버었다. 그만큼 학원가가 주택 가격에 미치는 영향이 크다는 사실을 알 수 있다. 

황금열쇠4: 자연 환경

친환경 공간으로서의 하천 프리미엄

양재천과 탄천은 강남구, 서초구, 송파구를 흐르고 있다. 양재천을 중심으로 해서 대치동과 개포동의 가치가 재발견된 것도 2000년대 초반에 하천 정비가 이루어진 이후의 이야기이다. 

양재천 인근 지역은 대치동 학원가와 맞물려 있기 때문에 주택 가각 부분에서 우리나라 최상위권에 속한다. 양재천만 보았을 때 '양재천 효과'를 단적으로 말하기는 힘들지만, 단지별로 제법 차이가 나는 편이다. 개포우성 4차와 도곡동 삼성래미안을 비교했을 때 8% 정도의 가격 프리미엄이 존재한다. 이는 양재천 조망에 대한 가치가 반영된 것이다. 

용산공원에 대한 기대감이 반영된 용산 이촌.서빙고동 

용산 미군 기지는 부지 면적이 304만6,000제곱미터(92만평)인 초대형 규모다. 서울에 이렇게 큰 면적의 부지는 상암동 월드컵공원 정도밖에 없다. 때문에 서울 시내의 '센트럴파크'가 실현될 것이라는 기대가 크다. 용산은 미군 기지 부지 외에 한강 이촌 지구도 있기 때문에 지역 주민들이 공원 혜택을 많이 누릴 수 있는 지역으로 평가되었고, 때문에 과거부터 고급 주거지로 인식되어 왔다. 

성수동 일대의 아파트 위치와 평당 가격 

주목할 점은 공원 주변에 들어선 신축 주상복합 가격이 시장을 이끌고 있다는 사실이다. 바로 트리마제(2017년 완공)다. 분양 초기에는 미분양이 꽤 발생했지만, 현재는 가격 상승을 이끌고 있다. 한강을 조말할 수 있을뿐 아니라 서울숲도 조망할 수 있는 단지로써 과거 이 지역의 최고 주택으로 꼽히던 갤러리아포레(2011년 준공)의 가격을 넘어섰다. 갤러리아로레는 서울숲과 한강을 동시에 조망할 수 있다는 장점으로 인해 성수동 일대에서 입지가 가장 뛰어나다는 평가를 받고 있지만, 신축 주택인 트리마제 대비 약 9%정도 나타나면서 이러한 장점들이 희석되고 있다. 

하천 프리미엄이 발생하는 조건 

서울에서 하천 프리미엄을 누리는 대표적인 곳은 양재천이다. 지하철 3호선 매봉역과 도곡역 사이에 위치한 도곡삼성래미안과 개포우성 4차는 강남구 주거지에 속하고 교육 환경 프리미엄을 누리는 곳으로 이미 가격이 높게 형성되어 있다. 그런데 두 아파트의 평당 가격을 비교해보면, 도곡삼성래미안이 지하철과 학군 근접성 면에서 미세한 우위에 있고 준공연도가 14년이나 늦지만 개포 우성 4차의 가격이 약 10%정도 높게 나타난다. 주택가격에 하천 프리미엄 10%가 포함된 것이다. 

양재천 인근 아파트들은 이미 지하철 접근성, 학군 프리미엄, 직주근접 면에서 타 지역에 비해 월등한 지위를 누리고 있다. 황금 열쇠 3개가 충족된 최고의 주거지이다. 

황금열쇠5: 도시 계획 

이 같은 개포동 재건축은 이후 진행될 예정인 대치동 아파트 재건축에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 입지 면에서 개포동보다 한 수 위인 대치동은 개포동 재건축이 어느 정도 완료되어 가는 시점에 재건축이 본격화할 것으로 전망된다. 가격 상승 속도에서 타 지역을 압도하는 대치동 아파트 단지들은 사업성이 담보되어 있기 때문에 일반 투자자들의 관심이 집중되고 있다.